AFFITTI BREVI. COSA SAPERE PRIMA DI INIZIARE

Negli ultimi anni, il mercato degli affitti brevi ha registrato una crescita significativa, trainata dall’aumento della mobilità turistica e lavorativa e dalla diffusione capillare di piattaforme digitali come Airbnb, Booking.com e simili. Offrire un appartamento o una stanza per periodi limitati può rappresentare un’interessante opportunità di reddito, ma comporta anche l’obbligo di affrontare una serie di aspetti legali, fiscali e amministrativi spesso sottovalutati. In questo articolo facciamo chiarezza su questi elementi fondamentali per chi decide di intraprendere questa attività, siano essi proprietari o gestori.

 

COS’E’ UN AFFITTO BREVE?

Con il termine “affitto breve” (o locazione breve) si fa riferimento a locazioni di durata non superiore a trenta giorni consecutivi stipulati per finalità abitative temporanee (es. per turismo, per lavoro, per studio). Il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, nonché altri servizi come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, che risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile, incidendo sull’ammontare del canone o del corrispettivo.

Si tratta di contratti che, per la loro brevità, non devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate, a meno che non vengano rinnovati più volte nell’arco dell’anno. Proprio per la loro semplicità apparente, però, rischiano di indurre molti proprietari a trascurare obblighi e adempimenti che sono tutt’altro che trascurabili.

 

CHI PUO’ AFFITTARE CON FORMULA BREVE?

È importante sapere che, almeno in una fase iniziale e saltuaria, l’attività di affitto breve può essere svolta anche da soggetti privati, senza la necessità di aprire una partita IVA. Tuttavia, non appena l’attività assume un carattere sistematico o organizzato – ad esempio con la gestione di più immobili o l’offerta di servizi accessori – si entra nell’ambito dell’attività imprenditoriale vera e propria, con tutto ciò che ne consegue dal punto di vista fiscale, contributivo e amministrativo.

I contratti di affitto breve, quindi, possono essere stipulati:

• da privati, che affittano immobili di loro proprietà, senza necessità di partita IVA, a condizione che l’attività non sia abituale o organizzata in forma d’impresa;
• da professionisti o imprese, quando l’attività diventa continuativa e con caratteristiche imprenditoriali (più immobili, servizi accessori, promozione, personale, ecc.).

 

OBBLIGHI FISCALI

Dal punto di vista fiscale, gli affitti brevi sono soggetti a un regime specifico introdotto dal legislatore negli ultimi anni per far fronte alla crescente diffusione di questa formula. I redditi derivanti da tali locazioni possono essere tassati attraverso la cedolare secca al 21%, un'imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, oppure in forma ordinaria, cumulandoli con gli altri redditi del contribuente. È obbligatoria la comunicazione dei contratti stipulati all’Agenzia delle Entrate, e per chi si affida a intermediari (come piattaforme online – Airbnb, Booking.com – o agenzie), questi ultimi sono tenuti ad agire come sostituti d’imposta, trattenendo e versando la cedolare secca direttamente all’Erario.

A partire dal 1° gennaio 2024, per i locatori che destinano più di un immobile alla locazione breve, la legge di bilancio ha introdotto un’aliquota del 26% sulla cedolare secca applicabile a partire dal secondo immobile, come previsto dalla Legge n. 213/2023 (art. 1, commi 63-64).

È tuttavia fondamentale valutare attentamente se l’attività di locazione possa configurarsi come occasionale o imprenditoriale, poiché da ciò derivano obblighi fiscali e amministrativi differenti. La normativa non fissa una soglia numerica univoca per determinare il passaggio ad un’attività d’impresa, ma l’Agenzia delle Entrate considera rilevanti elementi quali il numero di immobili gestiti (spesso più di tre o quattro), la continuità dell’attività, la presenza di servizi accessori (pulizia, cambio biancheria, accoglienza), e l’uso sistematico di canali digitali di promozione e prenotazione. In presenza di tali condizioni, l’attività può essere considerata imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA, assoggettamento all’IVA, iscrizione al Registro delle Imprese e adozione di un regime contabile coerente con l’attività svolta.

 

COMUNICAZIONI OBBLIGATORIE

Un aspetto di particolare rilievo riguarda le comunicazioni obbligatorie, da rispettare anche nel caso di locazioni di brevissima durata. Chi affitta è infatti tenuto a:

• comunicare i dati degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza entro 24 ore dal check-in, attraverso il portale “Alloggiati Web” della Polizia di Stato, anche per un solo pernottamento;
• in molte località italiane, inviare una comunicazione preventiva al Comune, spesso tramite SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
• gestire correttamente l’imposta di soggiorno, che comprende l’obbligo di riscuoterla dagli ospiti, versarla al Comune secondo le modalità previste e presentare la rendicontazione periodica, come stabilito dai regolamenti locali.

 

Il CIR Codice Identificativo Regionale

Il Codice Identificativo Regionale (CIR) è un codice univoco assegnato agli immobili destinati all’affitto breve o turistico il cui scopo è quello di rendere trasparente l’offerta di alloggi temporanei e di contrastare il fenomeno degli affitti abusivi. Il CIR:

• identifica ufficialmente l’immobile registrato per l’affitto breve;
• deve essere esposto obbligatoriamente in tutti gli annunci online (es. Airbnb, Booking, siti personali, social media). La mancata indicazione del CIR comporta sanzioni piuttosto pesanti, che in alcune regioni possono superare € 5.000;
• facilita i controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, della Guardia di Finanza e delle autorità locali.

Il CIR si richiede tramite il portale della Regione di appartenenza, a seguito della presentazione di una SCIA o di altra comunicazione obbligatoria, mentre alcune Regioni rilasciano automaticamente il CIR al termine della procedura di registrazione dell’attività ricettiva.

 

ATTENZIONE ALLA NORMATIVA LOCALE

E’ essenziale conoscere bene la normativa del proprio Comune e della propria Regione, prima di mettere a reddito un immobile con questa formula in quanto le amministrazioni locali stanno adottando regolamenti sempre più stringenti sugli affitti brevi, imponendo, ad esempio, limiti al numero massimo di giorni affittabili, alla quantità di immobili gestibili da uno stesso soggetto o introducendo requisiti minimi di qualità dell’offerta.

 

CONCLUSIONI

L’affitto breve rappresenta un’interessante opportunità per valorizzare immobili non utilizzati e generare un reddito integrativo. Tuttavia, per intraprendere questa attività in modo corretto e sostenibile, è fondamentale conoscere e rispettare il quadro normativo vigente, sia sotto il profilo fiscale che amministrativo. Un approccio consapevole consente di evitare sanzioni e di operare nel rispetto delle regole, tutelando al tempo stesso i propri interessi economici.

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